França – Comprando imóvel na França

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O mercado imobiliário francês costuma atrair investidores estrangeiros pelo fato de não impor barreiras para a compra de um imóvel. Porém, também não oferece os benefícios, como, por exemplo, uma compra em Portugal poderia oferecer.

Para a aquisição de um imóvel na França, não é exigido que o comprador seja nacional francês ou europeu. Isso significa que o estrangeiro interessado na compra de um imóvel em solo francês, não precisará apresentar um visto ou um título de residência (titre de séjour) para poder concluir a transação. Como o processo de compra e os trâmites legais são um pouco diferentes do Brasil, é importante realizar um estudo preliminar, avaliando bem as vantagens e as desvantagens antes de adquirir  um imóvel.

Da proposta de compra de uma propriedade ou “offre d’achat”, até o momento da assinatura da escritura de venda e/ou do registro do imóvel, existem vários passos importantes que devem ser respeitados. Por isso, consultar um profissional habilitado antes de assumir compromissos é indispensável para evitar surpresas desagradáveis no futuro. O interesse vai além do fato de se proteger contra um eventual estelionato, é a oportunidade para conhecer não só os seus direitos, mas também as obrigações que envolvem a aquisição de um imóvel perante a legislação francesa.

Normalmente, o processo de  aquisição de um bem  imobiliário na França não é diferente dos outros. Como na maioria dos casos, as buscas são feitas por internet,  através de uma imobiliária ou de anúncios colocados nos próprios imóveis.

É importante estar atento e verificar o valor do m² do imóvel “na planta” (em construção) do “novo” (construção recente) ou do “antigo” (com mais de 10 anos) da região onde existe o interesse de aquisição. Estes aspectos devem ser levados em conta, pois podem existir diferenças de valor do m² consideráveis, da mesma forma que apartamentos em andares mais altos costumam ter o valor de m² superior aos dos andares inferiores.

Qualidade da construção e do acabamento, edifícios com elevador, imóveis com sacada ou jardim privativo, garagem, orientação face Sul,  com “cave”, antigo renovado etc., também podem influenciar no valor do m², como construções nos estilos “ Art déco” ou “Haussmannien” . Enfim, antes de o comprador se posicionar, um estudo detalhado deve ser efetuado.

A visita ao imóvel

Na França, após uma visita de imóvel bem sucedida e com real possibilidade de venda ou compra, é comum que o corretor de imóveis pressione o comprador a formalizar o seu interesse de compra, pedindo que este assine uma proposta de compra por escrito, ou uma offre d’achat”. A justificativa é que, como existem outros interessados na compra, a proposta de compra é o mecanismo que deve ser adotado para garantir a preferência na compra. O que muitas vezes ele não explica, é que neste mesmo documento podem existir cláusulas que, em caso de desistência da compra, o comprador pode ser penalizado. No final, por ausência de informação ou incompreensão o comprador acaba fazendo um mau negócio e dificilmente conseguirá reverter esta situação.

Proposta de Compra

O que é a proposta de compra ou “offre d’achat”?

É um documento com valor legal onde o comprador formaliza por escrito seu interesse pela compra do bem e informa ao vendedor o valor que está disposto pagar. O valor pode ser igual ou inferior ao valor do imóvel e de preferência deve estabelecer uma data limite para resposta do vendedor. Essa proposta de compra  pode ser feita  numa folha manuscrita ou por e-mail e, apesar de comum, não é uma prática obrigatória.

A partir do momento em que o vendedor aceita a proposta de compra, teoricamente não existe possibilidade de retratação do comprador. As formas de interromper a transação são: se o vendedor não aceitar a proposta; ou se houver uma contraproposta não aceita pelo comprador; ou ainda, se o prazo de validade da proposta expirar, por isso, é importante estabelecer um prazo. A oferta sendo aceita, o comprador deverá assinar um contrato preliminar, ou seja, o compromisso de compra e venda. É neste momento da negociação que entra a figura do notário ou ”notaire”.

ATENÇÃO: NA ASSINATURA DA “OFFRE D’ACHAT” NÃO EXISTE NADA QUE OBRIGUE LEGALMENTE O COMPRADOR A DAR UM SINAL OU “ACOMPTE”.

É um compromisso moral, com consequências legais, que assume o comprador em relação ao valor e a compra do imóvel.

Notário ou Tabelião

O tabelião ou notaire”, como é conhecido na França, é um servidor público que intervém em algumas áreas do Direito, uma delas é justamente no direito imobiliário. É ele quem redige as escrituras e os contratos de compra e venda.

Desta forma, é o notário que estará redigindo o compromisso de compra e venda, que autentificará as assinaturas das partes e efetuará todo o procedimento de registro da escritura do imóvel.

As partes não são obrigadas a utilizar o mesmo notário, tanto o vendedor como o comprador podem usar  seu próprio notário. A diferença é que o percentual da transação destinada a remunerar o notário devera ser dividida por 2 (dois). O percentual que remunera o notário é definido pelo Estado. Por isso, não custará mais caro para o comprador se ele decidir utilizar seu próprio notário. Em princípio,  se existem 2 notários, o notário do vendedor pode elaborar o contrato preliminar e do notário do comprador a venda final.

A compra

Próximo da data agendada no cartório para conclusão do negócio.  O notário informa ao comprador o número da conta bancária do cartório ou “office notarial “ para ser feito um depósito no valor  de 10% do valor de compra do imóvel, mais os emolumentos do cartório 1% para elaboração do contrato de compra e venda e o registro. Neste momento, o notário pede ao vendedor que sejam apresentados os documentos do  imóvel e todos os diagnósticos técnicos realizados.

O depósito de 10% referente ao valor da aquisição do imóvel, normalmente realizado por transferência bancária, fica “bloqueado” durante o processo de aquisição. Essa soma corresponde a um sinal da compra ou “acompte”.

O comprador passa a ter direito ao prazo de retratação de 10 dias, a partir da assinatura do compromisso de compra e venda.

Durante o processo de aquisição, é responsabilidade do notário a análise e certificação dos documentos referentes ao imóvel. É extremamente importante tratar com um notário idôneo e com boas referências, é comum casos onde o trabalho mal executado por um notário resulte numa aquisição problemática, por isso, compradores experientes costumam optar pelo seu próprio notário. Uma vez que o notário tenha validado toda documentação e que as partes tenham assinado o compromisso de compra e venda, o notário irá fixar a data para assinatura da escritura.

A assinatura da escritura será feita no cartório diante do notário, onde deverão estar presentes o comprador, o vendedor e o representante legal da imobiliária, se a negociação tiver sido realizada por ela.

A conclusão do pagamento para aquisição do imóvel é feita pelo comprador através do notário, na assinatura pelas partes da escritura ou “acte de vente”.

É importante que o comprador informe neste momento ao notário a qual fim será destinado o imóvel em aquisição. Imóveis adquiridos com fins de residência possuem carga tributária diferente de imóveis adquiridos com fins lucrativos.

A entrega das chaves

O ato de entrega das chaves corresponde à transferência do título de propriedade para o comprador. A entrega das chaves ocorre no mesmo dia em que o notário convoca as partes para a assinatura da escritura.

Qual o prazo para ocupação do imóvel? 

Se o imóvel for vendido desocupado, uma vez concluída a transação no cartório (assinatura da escritura e o pagamento), no momento da entrega das chaves o vendedor tem obrigação de disponibilizar o imóvel ao comprador para que o mesmo possa ocupar o e usufruir do bem imediatamente.

Se o imóvel estiver ocupado, o vendedor deverá respeitar o prazo estabelecido para desocupação do imóvel e entregar o bem nas mesmas condições no momento da compra. Se forem causados danos materiais ao bem, é responsabilidade do vendedor efetuar os reparos necessários. Nestes casos, é importante que um documento seja redigido para assegurar os direitos do comprador.

O sistema legal francês que rege o direito imobiliário, apesar das semelhanças com o direito imobiliário brasileiro, é diferente e possui suas próprias particularidades. A participação do notário no processo de aquisição é obrigatória, porém, deve-se lembrar que o notário não é o responsável pelos interesses legais de comprador. Por isso, é recomendado consultar um advogado na hora da compra.

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