França – VEFA: Compra de imóvel na planta

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Complementando meu texto de janeiro, gostaria de abordar agora a compra de um imóvel  na fase da planta. Esse tipo de imóvel na França é conhecido como VEFA, que significa “vente d’état futur d’achèvement”. VEFA pode ser um apartamento ou uma casa nova, que o comprador adquire na fase da planta ou em fase de construção, mas ainda não concluído.

Quando falamos em VEFA, é importante observarmos os detalhes que envolvem esta transação, pois esse tipo de aquisição é objeto de uma regulamentação específica do código de construção e habitação.

A compra de um VEFA é baseada no compromisso assumido pelo promotor de venda (incorporador imobiliário*), que deve respeitar as informações que foram transmitidas durante a negociação, pois foi baseado nestas informações que o  comprador se interessou pelo imóvel e decidiu pela sua aquisição. No momento da assinatura do contrato do VEFA, o comprador adquire os direitos de propriedade sobre a terra e sobre a futura construção.

*Incorporador imobiliário –  incorporador é a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que, embora não efetuando a construção, venha a efetivar a venda ou a aceitar propostas de compra, responsabilizando-se pela vinculação de frações ideais de terreno à futura edificação.

A vantagem de um VEFA é que ele tem normalmente valor inferior em relação a um imóvel já construído, porém deve-se levar em conta a duração da construção. Por isso, do momento da assinatura do contrato de reserva até a entrega do imóvel, é comum de 2 a 3 anos de intervalo.

Contrato preliminar, ou contrato de reserva ou “contrat de réservation”

Esse documento permite reservar a propriedade de interesse. Ele define o valor estimado do bem imobiliário, a sua superfície, a situação do projeto imobiliário, número de dependências, equipamentos incluídos no imóvel, define as normas técnicas que serão aplicadas (HQE, THQE, BBC …) durante a execução dos trabalhos. Neste contrato deverá ser convencionado as garantias da construção, ou seja, os prazos para poder reclamar em caso de falhas, vícios aparentes ou ocultos**, as causas de atraso na entrega do imóvel excluindo a responsabilidade do promotor (força maior e caso fortuito) e a data para conclusão da obra.

**Vícios aparentes ou ocultos– Aparentes são defeitos que são possíveis de serem percebidos de imediato. Oculto são defeitos que não se percebe de pronto, sua constatação não é possível de ser feita a partir da entrega,  aparecendo somente posteriormente após um período de utilização.

Na assinatura do contrato de reserva é exigido um depósito de garantia (caução) equivalente a 5% do preço estimado, se a data de conclusão ocorrer no ano da assinatura do contrato de reserva, ou 2% em dois anos. Se a conclusão for superior a dois anos, nenhum depósito de garantia poderá ser exigido. 

Escritura de compra e venda ou “acte de vente”

Quando o projeto imobiliário é confirmado, todos os titulares de um contrato de reserva recebem o projeto de escritura por carta registrada com aviso de recepção, um mês antes da assinatura  da escritura no notário (tabelião). A escritura da venda deve reafirmar as condições que foram estabelecidas no contrato de reserva.

Ela descreve o imóvel que será construído nos mínimos detalhes e confirma os compromissos assumidos no contrato de reserva. Ela determina o prazo de entrega do bem e explica as garantias obrigatórias e facultativas (de conclusão, de conformidade, defeitos de construção, de dez anos, bienais…). Se mudanças ocorrerem após a assinatura do contrato de reserva, estas deverão estar registradas na última versão da escritura de compra e venda. A versão enviada para a assinatura não poderá ser alterada. 

O pagamento

O pagamento de um VEFA  é feito de acordo com a evolução da construção. Na assinatura do contrato de reserva paga-se a caução de 5% do valor do imóvel. Quando as fundações são concluídas, normalmente o pagamento de 35% do valor do imóvel já deve estar acumulado. Quando os trabalhos atingem o estágio de conclusão do telhado, 70% do valor do imóvel. Na conclusão da obra, outros 25%, somando assim 95% do valor do imóvel, que deverão ser pagos na assinatura da escritura de venda. O saldo remanescente de 5% será pago na entrega das chaves.

Retratação

É possível desistir da compra de um VEFA. Isto pode ocorrer durante o período de reserva. O prazo legal de reflexão são de 7 a 10 dias. Durante este período o comprador pode se retratar e recuperar o valor do depósito de garantia pago na assinatura do contrato de reserva. Também é possível, e até recomendado, prever no contrato de reserva uma cláusula de renúncia caso o financiamento não seja concedido.

Finalmente, se as condições de execução apresentarem mudanças incluindo os equipamentos a serem instalados, se trabalhos não forem efetuados, se o montante das modificações é muito alto, se eleva em mais de 5% em relação ao preço estimado, o comprador tem a possibilidade de pedir a retratação e pedir o reembolso do depósito de garantia. Caso o comprador não possa beneficiar do direito de retratação, o depósito de garantia será perdido.

Entrega do imóvel

Em contratos de compra de um VEFA, o prazo de entrega das chaves pode ocorrer de duas formas: após um período determinado em meses (15 meses, 18 meses, 22 meses…) ou uma data pré-fixada. Se uma escolha for permitida, a melhor opção é o pela data. Assim, em caso de atraso, será mais fácil de obter a compensação financeira pelo atraso.

Antes da data fixada para entrega das chaves, que deverá ser notificada ao comprador por carta registrada, o comprador tem o direito a visitar o imóvel e constatar a evolução dos trabalhos. A visita deverá ser convencionada entre ele e o promotor.

No dia agendado para a entrega do bem, o comprador irá com o promotor fazer a última visita ao local e fazer a vistoria, o chamado “état de lieux”. Neste momento, o comprador deve verificar se realmente o imóvel está “ok” para o uso e se todas as instalações estão em conformidade com as descritas na escritura. Nos casos onde o imóvel apresentar vícios aparentes,  devem ser informadas durante a visita. Nessas situações, o promotor deverá entregar as chaves somente quando as problemas forem solucionados.

O imóvel estando em ordem, a entrega das chaves será feita das mãos do promotor ao comprador. Uma vez com as chaves na mão e em posse do bem, o comprador poderá ainda identificar vícios ocultos, que conforme os prazos de garantia previstos no contrato, poderá requerer que sejam reparados.

Atraso na entrega do bem

Caso o bem não seja entregue na data acordada, o promotor deverá notificar o comprador por carta registrada e com aviso de recepção o motivo e a justificativa do atraso e também definir uma nova data de entrega.

Nem sempre o atraso do imóvel é de responsabilidade do promotor (lembrando que o promotor é responsável pela comercialização e não pela execução), tanto no contrato de reserva como na própria escritura é convencionado e previsto as causas contratuais de suspensão de prazo, como: greve geral dos trabalhadores da obra, caso fortuito e força maior, condições meteorológicas, eventual falência de um dos prestadores de serviço etc., que, nestes casos, excluem a responsabilidade do promotor.

Conclusão

A compra de um VEFA pode ser um excelente negócio desde que os cuidados necessários, como em qualquer aquisição, forem tomados. A busca de informações referentes a idoneidade do promotor e do construtor antes da assinatura de documentos é recomendada.

Em caso de dúvidas envolvendo o conteúdo do contrato de reserva ou a escritura de compra e venda, é importante consultar um advogado.

Na hora de assinar o contrato de reserva e/ou a escritura, assim sucessivamente, é importante verificar quais as garantias o comprador possui, e se elas são suficientes para garantir um bom negócio.

A maior parte dos litígios envolvendo a compra de imóveis em VEFA é constituída por questões referentes ao atraso na entrega do imóvel, por isso, mesmo que não seja uma prática muito comum, o comprador deve solicitar ao promotor que seja incluída uma cláusula contratual que determine as penalidades que serão aplicadas nestes casos.

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