Depósito para alugar imóveis na Inglaterra é o tipo de garantia mais utilizado para locação residencial. O depósito é pago pelo locatário no início da locação com a finalidade de garantir eventual inadimplência no pagamento do aluguel ou recompensar danos causados à propriedade por ele.
Uma nova legislação referente à proteção deste depósito entrou em vigor a partir de 6 de abril de 2007 na Inglaterra e no País de Gales – The Housing (Tenancy Deposits) (Prescribed Information) Order. O objetivo desta lei é evitar descontos abusivos e disponibilizar opção alternativa de litígio às partes.
Antes desta lei, os locador demoravam mais tempo para devolver o depósito do locatário e muitas vezes não restituíam o montante integral.
Ao alugar um apartamento na Inglaterra, os locatários normalmente assinam um Contrato de Locação Garantida (Assured Shorthold Tenancy -AST). O AST determina que o locador inclua o depósito referente à locação em sistema de depósito pertencente a um agente independente, que possui respaldado do governo, no prazo de 30 dias após o recebimento do montante em questão. O depósito passa então a ser regulamentado pelo Tenancy Deposit Protection – TDP.
São três as opções de sistema do TDP, quais sejam:
(i) Deposit Protection Service (Custodial and Insured);
(ii) MyDeposits; e
(iii) Tenancy Deposit Scheme.
A diferença entre Custodial e Insured consiste no fato de que enquanto no regime Custodial o depósito é transferido para o sistema no prazo de 30 dias e lá é mantido até o término do contrato de locação; no Insured o locador paga uma taxa para o sistema, mas retêm o montante referente ao depósito.
O TDP garante que o locatário receba o seu depósito de volta, se ele (i) cumprir com os termos do contrato de locação, (ii) não causar dano à propriedade e (iii) pagar o aluguel e as contas relacionadas a propriedade.
No final do contrato de locação o locador deve devolver o depósito no prazo de 10 dias, após acordar com o locatário o montante a ser pago. Se não houver acordo, o depósito será protegido pelo TDP até a questão ser resolvida.
Quando não há acordo entre locador e locatário, o TDP disponibiliza um processo gratuito de resolução alternativa de litígios, o Alternative Dispute Resolution – ADR.
ADR é um serviço independente e sem custos no qual as provas apresentadas pelas partes são analisadas por uma espécie de árbitro, que julgará o caso para decidir a titularidade do depósito em disputa.
Locador e locatário têm que concordar em se submeter ao procedimento do ADR, o que implica em aceitar a decisão tomada pelo árbitro sem recorrer ao Judiciário.
Se não houver acordo neste sentido, o locatário poderá acionar locador no Judiciário para receber seu dinheiro de volta.
O ADR geralmente compreende as seguintes etapas:
(i) locador e locatário apresentam provas para respaldar seus argumentos. O inventário é o meio de prova mais contundente, principalmente se tiver sido realizado no início e no fim da locação do imóvel; e constar no documento assinatura das partes.
(ii) o objeto da causa é analisado por um árbitro com base nas provas fornecidas.
(iii) o valor final a ser reembolsado às partes será decidido pelo árbitro do caso, que determinará seu
pagamento imediato.
Uma vez que as partes concordem em resolver o impasse perante o ADR, o locador deve autorizar a devolução do valor que não estiver em disputa ao locatário.
Legalmente o depósito pertence ao locatário. Isso quer dizer que recai sobre o locador o ônus da prova em um processo cujo objeto seja depósito de uma locação. Se o locador não conseguir comprovar seu direito de pleitear a integralidade ou parte do depósito em questão, o árbitro ou juiz determinará a devolução da quantia pleiteada ao locatário.
Por conta de todo o exposto, o recebimento do comprovante de depósito e a informação do TDP utilizado na locação são de suma relevância. É obrigação do locador proteger o depósito do locatário e comprovar que o fez. Exija estes documentos do locador ou corretor que agenciou a locação. Caso o depósito do locatário não esteja protegido, cabe ação judicial contra o locador do imóvel para garantir esta proteção.
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