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Como comprar imóvel na França

Como comprar imóvel na França.

O mercado imobiliário francês costuma atrair investidores estrangeiros pelo fato de não impor barreiras para a compra de um imóvel. Porém, também não oferece os benefícios, como, por exemplo, uma compra em Portugal poderia oferecer.

Para a aquisição de um imóvel na França, não é exigido que o comprador seja nacional francês ou europeu. Isso significa que o estrangeiro interessado na compra de um imóvel em solo francês, não precisará apresentar um visto ou um título de residência (titre de séjour) para poder concluir a transação. Como o processo de compra e os trâmites legais são um pouco diferentes do Brasil, é importante realizar um estudo preliminar, avaliando bem as vantagens e as desvantagens antes de adquirir  um imóvel.

Da proposta de compra de uma propriedade ou “offre d’achat”, até o momento da assinatura da escritura de venda e/ou do registro do imóvel, existem vários passos importantes que devem ser respeitados. Por isso, consultar um profissional habilitado antes de assumir compromissos é indispensável para evitar surpresas desagradáveis no futuro. O interesse vai além do fato de se proteger contra um eventual estelionato, é a oportunidade para conhecer não só os seus direitos, mas também as obrigações que envolvem a aquisição de um imóvel perante a legislação francesa.

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Normalmente, o processo de  aquisição de um bem  imobiliário na França não é diferente dos outros. Como na maioria dos casos, as buscas são feitas por internet,  através de uma imobiliária ou de anúncios colocados nos próprios imóveis.

É importante estar atento e verificar o valor do m² do imóvel “na planta” (em construção) do “novo” (construção recente) ou do “antigo” (com mais de 10 anos) da região onde existe o interesse de aquisição. Estes aspectos devem ser levados em conta, pois podem existir diferenças de valor do m² consideráveis, da mesma forma que apartamentos em andares mais altos costumam ter o valor de m² superior aos dos andares inferiores.

Qualidade da construção e do acabamento, edifícios com elevador, imóveis com sacada ou jardim privativo, garagem, orientação face Sul,  com “cave”, antigo renovado etc., também podem influenciar no valor do m², como construções nos estilos “ Art déco” ou “Haussmannien” . Enfim, antes de o comprador se posicionar, um estudo detalhado deve ser efetuado.

A visita ao imóvel

Na França, após uma visita de imóvel bem sucedida e com real possibilidade de venda ou compra, é comum que o corretor de imóveis pressione o comprador a formalizar o seu interesse de compra, pedindo que este assine uma proposta de compra por escrito, ou uma offre d’achat”. A justificativa é que, como existem outros interessados na compra, a proposta de compra é o mecanismo que deve ser adotado para garantir a preferência na compra. O que muitas vezes ele não explica, é que neste mesmo documento podem existir cláusulas que, em caso de desistência da compra, o comprador pode ser penalizado. No final, por ausência de informação ou incompreensão o comprador acaba fazendo um mau negócio e dificilmente conseguirá reverter esta situação.

Proposta de Compra

O que é a proposta de compra ou “offre d’achat”?

É um documento com valor legal onde o comprador formaliza por escrito seu interesse pela compra do bem e informa ao vendedor o valor que está disposto pagar. O valor pode ser igual ou inferior ao valor do imóvel e de preferência deve estabelecer uma data limite para resposta do vendedor. Essa proposta de compra  pode ser feita  numa folha manuscrita ou por e-mail e, apesar de comum, não é uma prática obrigatória.

A partir do momento em que o vendedor aceita a proposta de compra, teoricamente não existe possibilidade de retratação do comprador. As formas de interromper a transação são: se o vendedor não aceitar a proposta; ou se houver uma contraproposta não aceita pelo comprador; ou ainda, se o prazo de validade da proposta expirar, por isso, é importante estabelecer um prazo. A oferta sendo aceita, o comprador deverá assinar um contrato preliminar, ou seja, o compromisso de compra e venda. É neste momento da negociação que entra a figura do notário ou ”notaire”.

ATENÇÃO: NA ASSINATURA DA “OFFRE D’ACHAT” NÃO EXISTE NADA QUE OBRIGUE LEGALMENTE O COMPRADOR A DAR UM SINAL OU “ACOMPTE”.

É um compromisso moral, com consequências legais, que assume o comprador em relação ao valor e a compra do imóvel.

Notário ou Tabelião

O tabelião ou notaire”, como é conhecido na França, é um servidor público que intervém em algumas áreas do Direito, uma delas é justamente no direito imobiliário. É ele quem redige as escrituras e os contratos de compra e venda.

Desta forma, é o notário que estará redigindo o compromisso de compra e venda, que autentificará as assinaturas das partes e efetuará todo o procedimento de registro da escritura do imóvel.

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As partes não são obrigadas a utilizar o mesmo notário, tanto o vendedor como o comprador podem usar  seu próprio notário. A diferença é que o percentual da transação destinada a remunerar o notário devera ser dividida por 2 (dois). O percentual que remunera o notário é definido pelo Estado. Por isso, não custará mais caro para o comprador se ele decidir utilizar seu próprio notário. Em princípio,  se existem 2 notários, o notário do vendedor pode elaborar o contrato preliminar e do notário do comprador a venda final.

A compra

Próximo da data agendada no cartório para conclusão do negócio.  O notário informa ao comprador o número da conta bancária do cartório ou “office notarial “ para ser feito um depósito no valor  de 10% do valor de compra do imóvel, mais os emolumentos do cartório 1% para elaboração do contrato de compra e venda e o registro. Neste momento, o notário pede ao vendedor que sejam apresentados os documentos do  imóvel e todos os diagnósticos técnicos realizados.

O depósito de 10% referente ao valor da aquisição do imóvel, normalmente realizado por transferência bancária, fica “bloqueado” durante o processo de aquisição. Essa soma corresponde a um sinal da compra ou “acompte”.

O comprador passa a ter direito ao prazo de retratação de 10 dias, a partir da assinatura do compromisso de compra e venda.

Durante o processo de aquisição, é responsabilidade do notário a análise e certificação dos documentos referentes ao imóvel. É extremamente importante tratar com um notário idôneo e com boas referências, é comum casos onde o trabalho mal executado por um notário resulte numa aquisição problemática, por isso, compradores experientes costumam optar pelo seu próprio notário. Uma vez que o notário tenha validado toda documentação e que as partes tenham assinado o compromisso de compra e venda, o notário irá fixar a data para assinatura da escritura.

A assinatura da escritura será feita no cartório diante do notário, onde deverão estar presentes o comprador, o vendedor e o representante legal da imobiliária, se a negociação tiver sido realizada por ela.

A conclusão do pagamento para aquisição do imóvel é feita pelo comprador através do notário, na assinatura pelas partes da escritura ou “acte de vente”.

É importante que o comprador informe neste momento ao notário a qual fim será destinado o imóvel em aquisição. Imóveis adquiridos com fins de residência possuem carga tributária diferente de imóveis adquiridos com fins lucrativos.

A entrega das chaves

O ato de entrega das chaves corresponde à transferência do título de propriedade para o comprador. A entrega das chaves ocorre no mesmo dia em que o notário convoca as partes para a assinatura da escritura.

Qual o prazo para ocupação do imóvel? 

Se o imóvel for vendido desocupado, uma vez concluída a transação no cartório (assinatura da escritura e o pagamento), no momento da entrega das chaves o vendedor tem obrigação de disponibilizar o imóvel ao comprador para que o mesmo possa ocupar o e usufruir do bem imediatamente.

Se o imóvel estiver ocupado, o vendedor deverá respeitar o prazo estabelecido para desocupação do imóvel e entregar o bem nas mesmas condições no momento da compra. Se forem causados danos materiais ao bem, é responsabilidade do vendedor efetuar os reparos necessários. Nestes casos, é importante que um documento seja redigido para assegurar os direitos do comprador.

O sistema legal francês que rege o direito imobiliário, apesar das semelhanças com o direito imobiliário brasileiro, é diferente e possui suas próprias particularidades. A participação do notário no processo de aquisição é obrigatória, porém, deve-se lembrar que o notário não é o responsável pelos interesses legais de comprador. Por isso, é recomendado consultar um advogado na hora da compra.

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2 comentários

Amiel Tiago da silva Agosto 9, 2018 at 1:07 am

Srs, Boa Noite! uma informação, Diante da aquisição de um imóvel para uso residencial, Dar direito legal ao comprador para dar entrada no DNI Françês para que assim possa viver legalmente no país?

Resposta
Liliane Oliveira Agosto 11, 2018 at 10:51 pm

Olá Amiel,
A Rafaela Prado parou de colaborar conosco, mas temos outras colunistas na França que talvez possam te ajudar.
Você pode entrar em contato com elas deixando um comentário em um dos textos publicados mais recentemente no site.
Obrigada,
Edição BPM

Resposta

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