Filipinas – A posse de terra

Então você chegou às Filipinas e descobriu que aqui é o país onde você quer morar para o resto da sua vida. Afinal, como não amar um lugar com praias paradisíacas, sol o ano inteiro e pessoas sorridentes ao seu redor?

Você encontrou um bom emprego e, por falar outro idioma, seu salário é alto suficiente para se ter um bom estilo de vida. Agora, de olho no futuro, pensa seriamente em se estabelecer e comprar um terreno em Boracay para montar o seu tão sonhado negócio no paraíso.

Nesse momento, vou interromper seu sonho. Segundo a Constituição de 1935, um estrangeiro não pode possuir terras nas Filipinas. Essa lei está para ser revogada há alguns anos mas, no momento, caso um estrangeiro decida comprar terras aqui, a única forma seria formar uma empresa para que esta mantenha o título de propriedade. Para isso, no entanto, a incorporação deve ter o máximo de 40% das suas ações pertencentes a um estrangeiro e um mínimo de 60% das mesmas pertencentes a um filipino. Para se proteger, o que o estrangeiro pode fazer é ser o único responsável pela conta bancária que, após a criação da empresa, poderá estar em seu nome, uma vez que tenha o visto correto e a procuração dos outros sócios para tal. Dessa forma, ele será o único responsável pelos recursos provenientes da incorporação, pagamento das dívidas feitas em nome da mesma e também pela renda proveniente da venda da propriedade. Segundo o Philippine Real Estate, essa é a forma mais segura para que o estrangeiro mantenha seu bem sob o seu controle.

A única exceção à regra são as propriedades que foram obtidas antes da Constituição de 1935 – e, vamos combinar, você precisaria de uma máquina do tempo – ou através de herança, caso o estrangeiro seja um descendente legal (filhos fora do casamento não são considerados herdeiros legais, FYI).

Outra opção seria o casamento com uma pessoa nascida nas Filipinas; nesse caso, o estrangeiro poderia comprar e, ainda que o contrato de compra esteja em seu nome, a terra que ficaria em nome de seu espos@. Em caso de falecimento d@ filipin@, o estrangeiro deverá se dispor do bem e o governo filipino permite um “tempo razoável” para que isso ocorra; de outra forma, a propriedade passará aos herdeiros filipinos ou parentes. É importante afirmar que, embora não haja divórcio nas Filipinas, há separação. E caso haja problemas no relacionamento, ainda que o estrangeiro tenha investido 100% na aquisição da terra, el@ não terá direito à ela, que estará em nome de seu companheir@.

Li que para contornar tais problemas, o estrangeiro poderia fazer um contrato de aluguel sobre a propriedade com @ espos@ filipin@ por 50 anos, prorrogáveis por 25 anos mais. Caso o contrato de aluguel seja feito por uma incorporação filipina, esse tempo pode ser ilimitado.

Ouvi que essa restrição se deve ao fato que muitas pessoas vivem abaixo da linha de pobreza – 25% da população, segundo o World Bank – e o governo teme que muitas propriedades acabariam sob domínio de estrangeiros porque os filipinos venderiam suas terras por preços baixíssimos.

A proibição de compra de propriedade, no entanto, está restrita somente a terra, o que é considerado um investimento. Um estrangeiro pode, portanto, comprar um apartamento em um condomínio, desde que o total de unidades vendidas a não-filipinos não ultrapasse 40% do total das unidades disponíveis. Assim, o estrangeiro será considerado um dos coproprietários do projeto, da terra e de todas as áreas-comuns do projeto. Ressalto, no entanto, que, segundo a Seção 8 do Republic Act 4726, também conhecido como Condominium Act, o projeto é considerado obsoleto após 50 anos e, caso mais de 50% dos coproprietários seja contra projetos para a sua reforma ou modernização, o mesmo pode ser vendido.

Essa parte da lei gera muitas dúvidas. A verdade é que não tinha ideia disso até começarmos uma discussão sobre o tema na mesa do refeitório do escritório onde trabalho: muitos dos meus colegas diziam que após 50 anos a propriedade era depreciada quase por completo.

Comecei a buscar informações na Internet: afinal, como um apartamento não poderia ser considerado um investimento? Isso não fazia sentido para mim! Então li que condomínios e suas áreas comuns somente poderiam ser revendidos ou demolidos por dois motivos: 1) por comum acordo entre os proprietários e 2) porque ele não é mais seguro e o seu custo de manutenção é muito alto, o que acredito que também deveria ser decidido em comum acordo. Nesses casos, o proprietário da unidade receberá o percentual devido pela sua venda. Os links nos quais encontrei as informações podem ser acessados clicando aqui ou aqui. Ainda assim, pelo que entendi (e posso estar enganada), um apartamento aqui perde seu valor real de forma muito rápida.

Caso se opte por comprar um apartamento, acredito que se deve considerar é o material usado para a construção de edifícios por aqui e a estrutura geológica do país. Não sou engenheira nem arquiteta, por isso desconheço os materiais usados, mas acredito que os edifícios aqui não sejam feitos para durar: meu apartamento, com dez anos, apresenta rachaduras e o edifício sempre está em renovação. Sobre a estrutura geológica do país, já comentei que as Filipinas estão localizadas em cima do círculo de fogo do Pacífico e existe uma falha tectônica enorme e ativíssima sob Manila, a West Valley Fault, sendo uma questão de tempo até que um terremoto de grande magnitude ocorra.

Compilei todas essas informações de websites que encontrei, além de conversar com meus colegas locais. A maioria deles opta por comprar uma casa (e a sua terra) já que esse é, de fato, um investimento.

Caso você tenha interesse em comprar alguma propriedade no país, sugiro que consulte um advogado e leia com atenção os links que providenciei. Esse texto é apenas uma introdução ao tema e aconselho que se busque especialistas para entender mais a respeito.

Se você tiver algo a acrescentar, me avise!

Salamat!