Como comprar imóvel na Alemanha

O texto deste mês é dedicado àqueles que querem realizar o sonho da casa própria, ou para aqueles que têm curiosidade sobre o assunto – falando da Alemanha. Veja as dicas e o passo a passo a seguir.

A decisão de comprar um imóvel é sempre um processo longo, em qualquer lugar do mundo. São várias visitas a diferentes imóveis, análise de preço, condições do imóvel, pagamento. Enfim, demora um tempo para conseguir aquele cantinho para chamar de seu e que tenha de fato a sua cara. Aqui na Alemanha, uma boa oferta não é frequente e a procura é grande, resultando em preços altos e exaustiva negociação. Mas sem querer desanimar ninguém, gostaria de explicar em linhas gerais os passos para a compra do imóvel: financiamento, escolha do imóvel, formalização, e alegria final!

FINANCIAMENTO

Primeiro precisamos saber como iremos pagar pelo imóvel. Se o pagamento for à vista, o processo será mais rápido. Contudo, a maioria das pessoas preferem optar por um financiamento imobiliário bancário. Como as taxas e condições estão muito boas no momento, esta é sem dúvida a opção mais considerada, inclusive para nós estrangeiros.

Para o financiamento imobiliário bancário, visite diferentes instituições buscando a menor taxa. Normalmente, encontra-se boas condições no banco em que você já é correntista. Mas não se limite a ele, pois as taxas podem variar bastante.

É possível escolher a taxa dependendo do prazo, como por exemplo:

• 1,38% ao ano, para 10 anos
• 1,77% ao ano, para 15 anos
• 2,05% ao ano, para 20 anos
• 2,22% ao ano, para 25 anos

Quando comparamos com o Brasil, vemos que estas taxas são muito baixas. No Brasil a taxa média é de 11,22% ao ano.

O banco irá fazer a análise de crédito com base no tipo de contrato de trabalho e o valor do salário. E, assim como no Brasil, você não pode comprometer mais de 30% do seu salário mensal com a prestação. E quanto mais recursos próprios tiver, menor será a taxa do financiamento, pois prova que você tem condições de continuar pagando as prestações em caso de uma emergência.

Outra grande diferença é a porcentagem do valor do imóvel a ser financiado: é possível financiar 100% e ainda pedir um extra para a reforma. Mas atenção: mesmo financiando 100% é preciso ter em média 10% do valor do imóvel em recursos próprios. Este valor será usado para pagar as taxas e custos extras, chamados Nebenkosten.

Normalmente, os custos extras são porcentagens sobre o valor do imóvel. São eles:

• Impostos do Imóvel (Grunderwerbsteuer) – 6,5%
• Custos com cartório e Taxas de Registro (Notarkosten und Grundbuchkosten)-  1,5%
• Comissão do Corretor (Maklerprovision) – de 3,5% a 5%

Por exemplo, um imóvel que custe 100 mil euros, financiando 100% do valor, será necessário no mínimo 12.165 euros para estes custos extras.  Para mais detalhes destes custos, clique aqui (em alemão, apenas).

Depois de escolhido o tipo de financiamento, a segunda etapa é a escolha do imóvel.

ESCOLHA DO IMÓVEL

 A escolha do imóvel irá depender das necessidades de sua família. A pesquisa pode ser feita em jornais, diretamente com o proprietário, nas imobiliárias ou em sites. Os sites mais comuns são: ImmobilenScout24, Immowelt, Immonet, Nestoria, Immobilo, Volksbank, Sparkasse e outros mais.

No momento da visita ao imóvel, faça um check-list com algumas perguntas:

• Qual é o consumo de energia (Energiausweis). Explicando: na Alemanha, se gasta muito com energia, principalmente por causa dos aquecedores durante o inverno. Por isso, antes de comprar um imóvel, ou até mesmo alugar, pergunte qual é consumo em kWh/m².  Mais detalhes você vê aqui, em alemão.
• Tempo de construção do imóvel?
• Tamanho construído e tamanho do terreno (Wohnfläsche und Grundstück)?
• Materiais usados na construção?
• Se e quando foi a última reforma?
• Como foi feito o isolamento?
• Quando e qual tipo de aquecimento?
• Quando e qual o tipo de instalação de água?
• Quanto o atual morador paga mensalmente (luz, água, aquecimento, gás, lixo, taxas etc.)?
• Se existe e qual é o custo de arrendamento do terreno (Erbpacht ou Erbbauzins)? Explicando: alguém decide lotear um terreno, mas ao invés de vender, este alguém cobra um valor mensal dos proprietários. Esta cobrança normalmente é firmada em contratos de 100 anos e ao término deste prazo, o proprietário do loteamento tem o direito de te pedir o terreno de volta, caso ele queira. No entanto, ele precisa pagar o valor de todos os imóveis do terreno como novos, além do valor da mudança dos atuais proprietários. Todos os corretores com quem conversei me afirmaram que isso nunca aconteceu antes na história, pois o mais comum é atual dono da casa comprar seu pedaço de terreno. Ainda assim, é bom ter cuidado e considerar esta opção na hora da compra. O valor deste Erbpacht varia muito: eu já vi valores desde 45 a até 130 euros por mês (que é constante durante os 100 anos de contrato). Maiores detalhes aqui, em alemão.

Essas e outras perguntas o auxiliarão a tomar a decisão da compra, que é finalizada com a formalização.

FORMALIZAÇÃO

Escolhido o imóvel, você precisa levar os documentos do imóvel para o banco liberar o financiamento. Uma vez aprovado, o corretor irá auxiliá-lo no processo de formalização no cartório e outros procedimentos. Apesar de muito burocrático, é bem rápido e dura em média 30 dias. Os documentos necessários são:

• Os 3 últimos contracheques (Gehaltsabrechnungen)
• Declaração de rendimentos anuais, fornecido pela empresa
• A última declaração do Imposto de Renda (Steuerbescheid – na Alemanha)
• Original e cópia da identificação pessoal (Personalausweis)*
• Número de identificação do Imposto de Renda junto à prefeitura
• Última declaração de pagamento de aposentadoria (Rentenbescheid)
• *Só é possível comprar imóveis com visto permanente ou cidadania.

E, depois de finalizada a formalização, você recebe as chaves na data acertada. Aí, é só curtir a casa nova!

Para elaborar este texto, coletei informações com vários amigos e profissionais da área. Lembro que as informações aqui presentes nem sempre representam o que acontece em toda a Alemanha. De toda forma, espero ter ajudado. E se você gostou, deixe seu comentário e não deixe de compartilhar!

Bis dann!