Como comprar imóvel na Bélgica?
Na Bélgica existe uma expressão muito conhecida que é: “o belga tem um tijolo na barriga”! Para dizer que o belga, em geral, tem grande interesse pelo universo da construção, reformas, e claro, sonha com a casa própria.
Importante saber que se comparada com outros países europeus, a Bélgica tem imóveis com preços relativamente acessíveis. Porém, tem também uma quantidade enorme de taxas e impostos a pagar sobre o valor do imóvel. E mesmo assim é um mercado bastante dinâmico.
O processo de compra de uma casa ou apartamento na Bélgica pode ser um pouco complexo, principalmente para os estrangeiros. Se você está pensando em comprar um imóvel nesse país e na parte francófona, reuni aqui algumas informações úteis antes de se lançar na compra.
Assim como no Brasil, para financiar a compra de um imóvel você provavelmente precisará fazer um empréstimo no banco chamado “prêt hipotecaire”. Os bancos propõem empréstimos com juros fixos, semi-variáveis e variáveis, que atualmente podem chegar até 3% de juros.
A maior parte dos bancos pede um “fond propre”, ou seja, que você tenha pelo menos de 25% do valor do seu projeto imobiliário, e o financiamento poderá ser para os 75% restantes. Esse valor não é regra, mas apenas uma média.
Os bancos também podem pedir para que um especialista visite o bem imóvel a fim de estimar o seu valor e constituir um “dossier” antes de liberar o empréstimo e isso pode custar entre 100€ e 200€.
A avaliação do banco para o financiamento e pagamento das parcelas será de no máximo 1/3 do salário, ou seja, para uma pessoa ou casal que tenha um salário de 3.000€ líquido, o banco aprovará mensalidades de no máximo 1.000,00€. Esse é um princípio que deve ser modulado de acordo com as receitas, despesas, garantias etc.
Em geral, os critérios para financiamento são: a parte de fundo próprio que você pode colocar na compra, o valor estimado depois da visita do especialista e as garantias ou cauções que você poderá dar.
Se você visitou um apartamento, casa ou terreno, deseja comprá-lo e o seu banco já disse que pode aprovar o empréstimo sob condições, o agente imobiliário pedirá que você faça uma oferta para o proprietário (“offre”).
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Caso a sua oferta seja aceita pelo proprietário, vocês passarão para o “contrato de compromisso de venda” chamado “compromis de vente” e será pedido um sinal, normalmente 10% do valor do imóvel.
Esse compromisso é um contrato que diz que você comprará o imóvel pelo valor acordado e nele é possível colocar cláusulas suspensivas, como por exemplo, vincular a compra efetiva do imóvel apenas se o empréstimo for aprovado pelo banco. Se não houver essa cláusula e se o seu empréstimo for negado, você será obrigado a cumprir com o compromisso.
A compra de um imóvel está sujeita às taxas de registro, chamada “droit d’enregistrement”, o que significa que será necessário registrar o compromisso de venda ou o ato notarial, no máximo 4 meses à partir da data do compromisso e pagar as devidas taxas, que variam de uma região para outra.
A taxa é proporcional ao preço do imóvel, de 12,5% em Bruxelas e em Valônia e de 10% na Flandria. A região de Bruxelas tem uma lei que permite a redução de custo para a compra de um primeiro apartamento e é possível beneficiar-se de uma isenção de imposto na primeira parcela de 175.000€, para compra de até 500.000€.
Em alguns casos, se o imóvel é novo (até 2 anos), o vendedor pode vender a construção nova sob o “régime TVA” (TVA quer dizer Taxa sobre Valor Agregado) que é de 21%. Nesse caso a taxa de registro será proporcional ao valor do terreno, que quase sempre vem separada do valor da construção (no caso de apartamentos novos). Então, tratando-se de imóvel em Bruxelas, o vendedor acrescentará 21% sobre o valor da construção nova e 12,5% sobre o valor do terreno.
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Durante o período entre a assinatura do compromisso e a assinatura definitiva da escritura, o notário fará uma pesquisa para verificar se o imóvel está livre de dívidas, de hipotecas, se o proprietário é realmente o dono etc.
Um dos melhores sites para procurar imóveis é o Immoweb e o Logic Immo. Uma das coisas a se ter em consideração, é que a superfície anunciada pelas agências ou vendedor particular (“gré à gré”) é a área bruta e não a área habitável.
É comum ver anúncios, por exemplo, de um apartamento com 150,0 m² de área, sem dizer se ela é bruta ou habitável. Nesse tipo de caso é bem provável que seja a área bruta, que corresponde à superfície total e inclui as paredes externas etc.
A diferença entre a área bruta e a habitável pode ser de 20 a 30%. Pode ser que um imóvel anunciado com 150,00 m² tenha na verdade 120,0 m² de área útil, ou seja, lá onde você vai poder realmente ocupar e passar a sua vassoura.
Outra coisa a ser considerada na hora da visita, caso você queria um jardim ou um imóvel ensolarado, é verificar a orientação do Norte. Como a Bélgica está no hemisfério norte, o lado mais ensolarado é o Sul, ao contrário do Brasil. Uma casa com jardim orientado para o Norte terá pouca luz durante o ano todo.
Importante saber também que a compra de um imóvel implica em um seguro obrigatório calculado sobre o valor do imóvel, em caso de óbito do proprietário ou de incêndio.
Se você chegou até aqui nesse texto eu te felicito! E se a sua vontade é de comprar uma casa, apartamento ou terreno na Bélgica, desejo muito sucesso na sua busca e na compra. Existem imóveis lindos de época no país, em particular os no estilo “art nouveau”!
